Der Vorschlag von Haus & Grund: ein marktunabhängiges Modell

Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts werden noch drei Modelle zur Bemessung der Grundsteuer diskutiert. Beim Kostenwertmodell und bei der Bodenwertsteuer soll die Bemessung auf Grundlage aktueller Verkehrswerte erfolgen. Beim Flächenmodell ist das nicht der Fall.

In Anlehnung daran hat Haus & Grund Deutschland ein Modell für eine marktunabhängige Bemessungsgrundlage entwickelt. Grundstück und Gebäude werden nach Flächengröße besteuert. Die Grundstücksfläche wird mit einer festgelegten Zahl (Faktor) multipliziert, der zum Beispiel bei 0,02 Euro pro Quadratmeter liegt.

In gleicher Weise wird das Gebäude durch Multiplikation der Fläche mit einem anderen Faktor berücksichtigt. So könnte zum Beispiel für ein Wohngebäude der Faktor 0,2 Euro pro Quadratmeter betragen, für ein gewerblich genutztes Gebäude 0,4 Euro pro Quadratmeter. Die Summe aus Grundstücks- und Gebäudebemessung ergibt die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Eine Steuermesszahl ist nicht mehr erforderlich, da die Gebäude nur nach Wohn- und Gewerbenutzung unterschieden werden und keine weitere Differenzierung erfolgt. Dadurch wird das Grundsteuerverfahren zweistufig. Auf die Bemessungsgrundlage kann direkt der Hebesatz der Gemeinde angewendet werden.

Zwei Rechenbeispiele
Ein Einfamilienhaus in Düsseldorf, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, hat eine Nutzfläche von 128 m². Es liegt auf einem 222 m2 großen Grundstück. Der Hebesatz für Düsseldorf liegt derzeit bei 440 Prozent.
Gebäudeanteil: 128 m² x 0,2 €/m2 = 25,6 €
Grundstücksanteil: 222 m2 x 0,02 €/m2 = 4,44 €
Bemessungsgrundlage: 25,6 € +4,44 € = 30,04 €
Grundsteuer: 30,04 € x 440 Prozent = 132,18 €
Ein Mehrfamilien-Wohnhaus in Essen hat eine Nutzfläche von 715 m2 und eine Grundstücksfläche von 558 m². Der Hebesatz liegt in Essen bei 670 Prozent.
Gebäudeanteil: 715 m² x 0,2 €/m2 = 143 €
Grundstücksanteil: 558 m2 x 0,02 €/m2 = 11,16 €
Bemessungsgrundlage: 143 € +11,16 € = 154,16 €
Grundsteuer: 154,16 € x 670 Prozent = 1.032,87 €

Bei einer sowohl gewerblichen als auch Wohnzwecken dienenden Mischnutzung von Gebäuden würden die Nutzflächen entsprechend aufgeteilt.

Die Vorteile dieses Verfahrens liegen auf der Hand:

• Es ist kein aufwendiges Datenerhebungsverfahren nötig wie beim Kostenwertmodell, denn alle erforderlichen Daten liegen bereits über Katasterämter vor oder können vom Steuerpflichtigen leicht selbst ermittelt werden. Dies gilt auch für Veränderungen an der Immobilie, etwa durch An- und Umbauten. Alle für die Steuererhebung relevanten Angaben sind leicht zu überprüfen.
• Es ist kein aufwendiges Bewertungsverfahren erforderlich, da keine marktabhängigen Parameter, wie Bodenrichtwerte oder indexierte Herstellungskosten, notwendig sind. Die Zweistufigkeit (Bemessung und Hebesatz ohne Zwischenstufe einer Steuermesszahl) verkürzt das Verfahren und verringert die Streitanfälligkeit.
• Es ist keine aufwendige periodische Neubewertung nötig, die bereits im bisherigen Einheitswertverfahren gescheitert ist.
• Das Verfahren wird insgesamt einfacher, schneller und transparenter und entspricht damit den inhaltlichen und zeitlich engen Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für die Umsetzung der Grundsteuerreform.
• Die Marktunabhängigkeit der Parameter sorgt für stabile Einnahmen der Gemeinden auch in Zeiten wieder sinkender Immobilienpreise. Ihren Finanzbedarf können die Gemeinden weiterhin durch den Hebesatz feinsteuern, was auch die Transparenz gegenüber dem Bürger deutlich erhöht. Die Einwohner der Gemeinde werden nicht über die Grundsteuer an den extremen Immobilienpreisentwicklungen der letzten Jahre beteiligt, die für sie wirtschaftlich irrelevant sind. Die von der Politik zugesagte Aufkommensneutralität ist mit diesem Modell realistisch.