Führt ein Vermieter bauliche Maßnahmen durch, stellt sich die Frage, wie diese zu bewerten sind.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung?
Zur Instandhaltung gehören alle Arbeiten, die den Zustand erhalten und Schäden vorbeugen. Werden größere Schäden beseitigt, handelt es sich um eine Instandsetzung. Eine Modernisierung soll den Gebrauchswert erhöhen, die Wohnverhältnisse verbessern oder Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Vielfach dient eine Maßnahme sowohl der Erhaltung als auch der Modernisierung.
Welche Besonderheiten bestehen in einem Mehrfamilienhaus?
In der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt die Teilungserklärung, welche Gebäudeteile im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers und welche Gebäudeteile im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen. Für das Sondereigentum ist jeder Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Maßnahmen zur Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum müssen regelmäßig mit einem Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die Kosten hierfür werden nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen verteilt. Auch Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums erfordern einen Beschluss. Sind in einer WEG mehrere Eigentumswohnungen vermietet, kann dies zu Problemen führen, wenn sich einzelne Mieter gegen eine Baumaßnahme wehren.
Ist die Maßnahme im Vorfeld anzukündigen?
Instandsetzungsmaßnahmen sollten mindestens drei Tage zuvor angekündigt werden. Ist eine sofortige Durchführung erforderlich – zum Beispiel bei einem Rohrbruch – entfällt das Ankündigungserfordernis. Eine Modernisierung ist drei Monate zuvor in Textform anzukündigen. Auch ist mitzuteilen, welche Maßnahmen geplant sind, wie lange sie dauern werden, mit welcher etwaigen Mieterhöhung und welchen künftigen Betriebskosten zu rechnen ist. Handelt es sich um eine Bagatellmaßnahme oder liegen die Kosten der Modernisierung unterhalb von 10.000 Euro, gelten erleichterte Anforderungen.
Müssen Mieter eine Baumaßnahme dulden?
Instandsetzungen sind vom Mieter zu dulden. Grundsätzlich ist er auch zur Duldung einer Modernisierung verpflichtet, es sei denn, sie beinhaltet eine unzumutbare Härte, beispielsweise weil der Nutzwert für ihn nach der Maßnahme nur noch eingeschränkt ist. Härteeinwände sind innerhalb eines Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung mitzuteilen. Wirtschaftliche Nachteile sind für die Duldungspflicht unbeachtlich.
Welche Pflichten hat der Mieter?
Zwar ist auf den Mieter Rücksicht zu nehmen, dennoch muss er den beauftragten Handwerkern während ihrer Geschäftszeiten Zutritt gewähren. Hierfür kann der Schlüssel bei einem Nachbarn abgegeben werden. Im Falle eines Pflichtverstoßes kann dies eine Kündigung rechtfertigen.
Wann darf die Miete erhöht werden?
Die Kosten der Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Im Wege mietvertraglicher Klauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen können anteilige Kosten weitergereicht werden. Seit dem 1. Januar 2019 können Modernisierungskosten nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Zudem darf sich innerhalb von sechs Jahren die jährliche Miete um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. In Wohnungen mit einem Mietpreis unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt diese Grenze bei zwei Euro. Liegt eine wirtschaftliche Härte für den Mieter vor, entfällt die Möglichkeit einer Modernisierungsumlage. Für Modernisierungen unterhalb von 10.000 Euro im „vereinfachten Verfahren“ kann sich der Mieter allerdings nicht auf eine wirtschaftliche Härte berufen.
Dr. Helena Klinger
Referentin Recht
Haus & Grund Deutschland (https://www.hausundgrund.de/)