Mit Urteil vom 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) die beiden von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler unterstützten Musterklagen aus Köln und Berlin abgewiesen. Die Entscheidung war knapp: Immerhin zwei der fünf Richter waren gegen die Abweisung. Für die anderen drei Richter mag eine Rolle gespielt haben, dass so oder so der Gang zum Bundesverfassungsgericht ansteht. Gegen die beiden abweisenden Urteile werden jetzt Verfassungsbeschwerden vorbereitet.
Der BFH hält in seiner Entscheidung Abweichungen der Bodenrichtwerte vom Durchschnittsgrundstück der Bodenrichtwertzone um bis zu 30 Prozent für hinnehmbar. Die Ermittlungsmethode stelle die Berücksichtigung wertbeeinflussender Merkmale ausreichend sicher, so die Richter.
Verschiedene Ansichten
Das sehen wir anders: Theorie und Praxis der Bodenrichtwertermittlung klaffen deutlich auseinander, da die Methode – vielerorts fehlende – Vergleichsdaten voraussetzt, zum Beispiel in kaufpreisarmen Lagen.
Nach Ansicht des BFH differenziere die Mietwerttabelle ausreichend anhand von 45 möglichen Wertansätzen je nach Bundesland, Immobilienart, Wohnfläche und Baujahr. Überbewertungen von Immobilien in schlechten Lagen, die dadurch nicht auszuschließen sind, seien hinzunehmen, da sonst keine automatisierte Massenbesteuerung möglich wäre. Auch das ist nach unserer Auffassung keine genügende Differenzierung, denn der Wert ergibt sich aus 16 Bundesländern, dem Baujahr, der Fläche und drei Immobilienarten. Eine Berücksichtigung des Zustands der Immobilie unterbleibt nach wie vor und führt zu massiven Wertverzerrungen. Dass ein Gutachten zum Nachweis geringeren Wertes – auf Kosten des Steuerzahlers – erst ab 40 Prozent Abweichung zum Erfolg führt, wurde nicht thematisiert.
So geht es weiter
Nach Urteilszustellung bleiben vier Wochen Zeit für die Verfassungsbeschwerde gegen die beiden unsere Musterkläger betreffenden abweisenden Urteile. Ob der BFH die verfassungsrechtlichen Fragen direkt dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt hätte oder ob wir gegen die Urteile nach Karlsruhe ziehen, hat auf die Dauer des weiteren Verfahrens bis zur Entscheidung übrigens keinen wesentlichen Einfluss.
Weitere Einzelheiten enthält die ausführliche BFH-Pressemitteilung unter:
hausund.co/44xA0TX
Die ausführlichen Urteilsbegründungen liegen noch nicht vor.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Der Bundesfinanzhof hält das Grundsteuer-Bundesmodell zwar für verfassungskonform, hat dabei aber selbst erhebliche Zweifel erkennen lassen. Diese hat er allein deshalb nicht für durchgreifend erachtet, weil die Grundsteuer die Bürgerinnen und Bürger angeblich nicht übermäßig belaste. Diese Einschätzung teilen wir nicht. Für viele Eigentümer und Mieter stellt die Grundsteuer bereits heute eine spürbare und teils erhebliche finanzielle Belastung dar. Verfassungsrechtliche Bedenken lassen sich daher nicht mit dem Hinweis auf eine vermeintlich geringe Belastungswirkung beiseiteschieben. Vor diesem Hintergrund hat der Vorstand von Haus & Grund Deutschland beschlossen, die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vor dem Bundesverfassungsgericht überprüfen zu lassen.“
Kai Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland