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Was ist die eigene Wohnung oder das eigene Haus eigentlich wirklich wert? Das fragen sich Eigentümer vor allem dann, wenn ein Verkauf oder eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank ansteht. Oder wenn sie eine Immobilie geerbt haben und die Erbschaftsteuer festgesetzt wird. Eine erste Annäherung können Online-Rechner oder Immobilienportale liefern. Eine fundierte Wertermittlung kann jedoch nur ein Sachverständiger oder ein Gutachter liefern. Welcher Dienstleister mit welcher Art der Wertermittlung beauftragt wird, hängt vor allem von der Verwendung ab.
Wie finde ich einen seriösen Dienstleister?

„Sachverständiger“ und „Gutachter“ sind in Deutschland keine geschützten Begriffe. Das deutsche Recht kennt jedoch das Verfahren der öffentlichen Bestellung eines Gutachters, um eine gewisse Qualität – zusätzlich zu den am Markt eingeführten Zertifizierungen durch private Stellen – in einem einheitlichen Verfahren nach außen dokumentieren zu können. Soll das Wertgutachten bei Gericht oder gegenüber dem Finanzamt eingesetzt werden, empfiehlt es sich, einen solchen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter („öbuv-Gutachter“) zu beauftragen. Die öffentliche Bestellung bezieht sich immer auf ein bestimmtes Fachgebiet und erfolgt durch die für das Fachgebiet zuständige berufsständische Kammer, wie etwa die Architektenkammer oder die Ingenieurkammer. Außerdem gilt es darauf zu achten, dass der öbuv-Status noch aktuell ist. Weil sie unabhängig und unparteiisch sind, werden öffentlich bestellte Sachverständige auch bevorzugt mit Gerichtsgutachten betraut.

Gutachten für Finanzierungszwecke
Die Vergabe von Kleindarlehen bis 400.000 Euro durch Hypothekenbanken erfordert lediglich ein vereinfachtes Gutachten. Unter bestimmten gesetzlich geregelten Voraussetzungen kann der Gutachter bei derartigen Kleindarlehen sogar ganz auf eine Besichtigung des Objekts verzichten.
Um die Objektivität der Kreditentscheidung nicht zu beeinträchtigen, darf bei einem Gutachten für Finanzierungszwecke die Wertermittlung allerdings nicht von der Bank direkt beauftragt werden. Der Gutachter muss für die Beleihungswertermittlung des konkreten Objekts ausreichend geschult und qualifiziert sein. In der Praxis wird die Bank aber in der Regel Gutachter, denen sie die ausreichende fachliche Kompetenz zuspricht, kennen und dem Kreditinteressenten benennen können.

Wertermittlung für das Finanzamt
Das Finanzamt setzt nach vorgegebenen gesetzlichen Bestimmungen den steuerlichen Wert einer ererbten Immobilie als Grundlage für die Erbschaftsteuer fest. Nicht selten ist dieser Wert allerdings zu hoch angesetzt, etwa weil der konkrete bauliche Zustand vom Finanzamt nicht berücksichtigt wird. Auch der für den Grundstückswert maßgebliche Bodenrichtwert kann zu einer Überbewertung führen. Besteht begründeter Anlass zur Vermutung, dass das Finanzamt mit einer Einschätzung des steuerlichen Immobilienwerts zu hoch liegt, kann sich ein Gutachten durchaus lohnen. Der Gutachter kann konkrete wertmindernde Eigenschaften, die das Finanzamt nicht zu berücksichtigen hatte, bestimmen. Dies können beispielsweise die laute Lage oder ein Renovierungsstau im Objekt sein.

Sibylle Barent
Referentin Recht und Steuern
Haus & Grund Deutschland (https://www.hausundgrund.de/)

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