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Freud und Leid für Vermieter

Fehler bei der Modernisierungsmieterhöhung, die sich nur auf eine Teilmaßnahme beziehen, machen auch lediglich den entsprechenden Teil der Mieterhöhung ungültig. Der Rest bleibt wirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19).

Modernisierungen sind komplexe Vorhaben, insbesondere wenn sie aus verschiedenen Einzelmaßnahmen bestehen. Daher ist es nicht verwunderlich, wenn sich bei den auf die Modernisierungen folgenden Mieterhöhungen Fehler einschleichen. Solche Fehler können aber die Unwirksamkeit der Mieterhöhung nach sich ziehen. Nun entschieden die BGH-Richter, dass der korrekte Teil der Mieterhöhung wirksam bleibt.
Instandhaltungsteil auch für noch funktionstüchtige Bauteile
Hätten sich die Richter nur mit dieser Frage auseinandergesetzt, hätten sich Vermieter über das Urteil durchaus uneingeschränkt freuen können. Aber in dem gleichen Verfahren entschieden die Richter, dass Vermieter bei Modernisierungsmieterhöhungen nicht nur die Kosten für bereits fällige Instandsetzungsmaßnahmen abziehen müssen. Auch bei noch ausreichend funktionstüchtigen und bislang keinen Mangel aufweisenden Bauteilen müssen sie einen Instandhaltungsanteil bei den Kosten berücksichtigen. Dies soll zumindest dann gelten, wenn die Bauteile schon einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer genutzt worden sind. Im konkreten Fall handelte es sich unter anderem um 60 Jahre alte Fenster.
Viele Fragen bleiben offen
In vielen Fällen werden Vermieter für Modernisierungsmieterhöhungen zukünftig also nur geringere Kosten in Ansatz bringen können, sodass sich die Maßnahmen teilweise erst über einen sehr viel längeren Zeitraum rechnen werden. Zudem wirft diese Entscheidung weitere Fragen auf, die in dem Urteil leider nicht beantwortet werden: Welche Gesamtlebensdauern müssen Vermieter für welche Bauteile annehmen? Ab welchem Prozentsatz der erwarteten Lebensdauer muss ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden? Wie hoch ist dieser Instandhaltungsanteil? Mit allen diesen Fragen werden sich die unteren Gerichte in den kommenden Jahren in Einzelfällen befassen müssen, bis hier irgendwann eine einheitliche Linie entstehen wird.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Haus & Grund Deutschland (www.hausundgrund.de)

Praxistipp
Die Lebenserwartung von Bauteilen einzuschätzen ist gerade für private Vermieter schwer. Mit Blick auf das nachhaltige Bauen hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) eine Tabelle mit den ungefähren Nutzungsdauern von Bauteilen für die Lebenszyklusanalysen nach dem Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) erstellt und zuletzt am 24. Februar 2017 aktualisiert. Diese Übersicht kann für eine erste Einschätzung der Lebensdauer von Bauteilen herangezogen werden. Die Tabelle kann im Internet auf dem Informationsportal Nachhaltiges Bauen unter https://www.nachhaltigesbauen.de/austausch/nutzungsdauern-von-bauteilen/ gefunden werden.
Kurzlink: https://t1p.de/bnb

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